A depreciação de imóveis é um assunto bem importante no mercado imobiliário. Isso nada mais é do que a perda de valor de uma construção ao longo do tempo, causada por diversos fatores. Para investidores, empresas e profissionais da área, é importante entender sobre o assunto para saber negociar bem, avaliar patrimônios e planejar investimentos.

 

Ao calcular a depreciação de um bem, não olhamos apenas para os anos que ele tem, mas também para o grau de conservação, se acompanha as exigências atuais e até se a região onde está localizado é valorizada ou não. 

 

Neste artigo, a LARSS explicará todos os detalhes sobre a depreciação de imóveis, como calcular e quais são os impactos na avaliação. Continue a leitura para entender mais sobre!

 

O que é depreciação de imóveis?

 

De forma simples, a depreciação de imóveis é a redução do valor de uma construção com o passar dos anos. O imóvel vai sendo usado, os materiais perdem resistência, sistemas elétricos ou hidráulicos ficam ultrapassados e, naturalmente, isso se reflete no preço de mercado. 

 

O detalhe importante aqui é que a depreciação se aplica apenas à construção, e não ao terreno.

 

Para fins fiscais, a Receita Federal utiliza uma taxa de 4% ao ano como referência. Isso significa que, em 25 anos, uma edificação já teria perdido o equivalente ao seu valor de construção. Mas, na prática, as avaliações técnicas são mais detalhadas. 

 

Os profissionais podem aplicar diferentes métodos de cálculo, como o da linha reta, que distribui a desvalorização de forma constante ao longo da vida útil, ou ainda métodos como o de Kuentzle, que considera o desgaste crescente com o tempo ou ainda o conhecido Ross-Heidecke, que faz a combinação da consideração de idade aparente, em relação a uma idade padrão do imóvel, com seu estado de conservação, considerando a condição de conservação desse imóvel.

 

Na avaliação imobiliária, a depreciação ajuda a responder uma pergunta simples: qual é o valor real desse imóvel hoje, considerando sua idade, uso e conservação?

 

O que desvaloriza um imóvel?

 

Muita gente associa depreciação apenas à idade da construção, mas esse é só um dos fatores. O que realmente pesa no valor de mercado de um imóvel é a combinação de diferentes elementos.

 

O estado de conservação é um deles. Um prédio antigo, mas bem cuidado, pode estar em melhor condição do que outro mais novo que nunca recebeu manutenção adequada. 

 

A localização também conta muito: bairros com pouca infraestrutura, altos índices de criminalidade ou falta de serviços básicos tendem a afastar compradores.

 

Outros pontos que desvalorizam imóveis incluem pendências jurídicas ou fiscais, como dívidas de IPTU e problemas de registro em cartório. Além disso, construções com design muito ultrapassado ou que não acompanham as necessidades do mercado acabam perdendo espaço frente a opções mais modernas.

 

Esses fatores mostram que a depreciação não é apenas uma questão de tempo. É também sobre como o imóvel foi cuidado, onde está localizado e como se posiciona diante da realidade do mercado atual.

 

💡 Leia também — O que valoriza um imóvel? Conheça 7 fatores que influenciam

 

Como calcular a depreciação de um imóvel

 

Um dos métodos mais usados para calcular a depreciação de imóveis é o da linha reta, que distribui a desvalorização de forma constante. A fórmula é a seguinte:

Kd = [(N – X) / N] × Pd + Pr

 

• N: vida útil estimada do imóvel

• X: idade real

• Pd: parcela depreciável (em decimal)

• Pr: parcela residual (em decimal)

Exemplo: imagine um imóvel de 50 anos de vida útil, com 10 anos de idade real, parcela residual de 20% e depreciável de 80%. O coeficiente de depreciação seria 0,84. isso significa que, se o imóvel custava R$ 500 mil quando novo, hoje ele valeria R$ 420 mil.

 

Existem ainda outros métodos, como o de Kuentzle, que considera uma depreciação mais lenta nos primeiros anos e mais acelerada depois, e a Tabela de Ross-Heideck, usada mais frequentemente em avaliações imobiliárias. 

 

Seja qual for o método, o importante é que seja aplicado por um avaliador capacitado, para refletir com precisão a realidade do bem.

 

E quais os impactos da depreciação na avaliação imobiliária?

 

A depreciação tem impacto direto no valor de mercado e nas negociações de compra e venda. Veja:

 

• Compra e venda: reduz preço para o vendedor; abre margem de negociação para o comprador;

• Patrimônio empresarial: reflete nos balanços e relatórios financeiros;

• Financiamentos: bancos usam o valor depreciado como base de garantia;

• Reformas: melhorias estruturais e estéticas ajudam a recuperar parte do valor;

• Análise de mercado: mostra como o imóvel se posiciona hoje e como tende a evoluir.

 

💡 Pode ser útil —  Avaliação de Imóveis para Financiamento: documentos e processo completo

 

Conforme vimos, a depreciação de imóveis mostra como o tempo, a manutenção e até o mercado afetam o valor de uma propriedade. Por conta disso, saber calcular e interpretar esse processo é indispensável para quem deseja avaliar um imóvel com precisão.

E se você chegou até aqui e tem dúvidas sobre como calcular ou deseja um laudo técnico completo para avaliar seus imóveis, entre em contato com a LARSS. Nossa equipe está preparada para te atender!